01
日前，世纪锦绣园一套建筑面积约1036m²（含地下室）的别墅，以7800万元总价成交了，折合单价约75300元/m²。
比起前些年估值高达约1.5亿元、约14.5万元/m²单价的巅峰时刻，如今接近打了对折。
众所周知，地处核心地段、拥有独立岛屿的世纪锦绣园，是温州别墅区的王者。
这套位于世纪锦绣园东岛头的别墅，三面环水，带游泳池，还有老一代别墅不多见的地下室，可谓温州别墅的“王中王”。
能坐拥这套别墅，想必身价不菲。
没错，这本来确实是温州一知名房企老板的别墅。
这家房企已有30年历史，曾在温州开发过一系列知名楼盘，包括一些“地王”。
后来，该房企将版图拓展至整个长三角，在内陆少数城市也有开发项目。
在巅峰时刻，该房企曾赴港股上市，并跻身全国百强房企。
遗憾的是，这些年房地产下行，该房企也遭到了波及，并于不久前解散。
这套别墅的出售，正是受此影响。
02
从世纪锦绣园这套“王中王”别墅的成交价，可以看出，温州市区的别墅，房价也不再像此前那么高高在上了。
在很长一段时间里，因“禁墅令”带来的“不可再生”，市区的别墅价格异常坚挺，远远高于任何一线江景房、头部学区房，甚至高过2011年的温州楼市顶峰，成为温州最保值的资产，没有之一。
然而去年以来，市区的别墅出现了大降价。
正如世纪锦绣园，前些年其他别墅的成交单价，普遍超过10万元/m²。
如今，最好的一套别墅，成交价也跌至约75300元/m²。当然，今天这套别墅有急卖成份，所以价格会更接地气些。
周边其他别墅，鲜有成交数据。当世纪锦绣园有房源大降价，其他别墅倘若挂牌出售，很可能会同样得跟着降价。
目前，温州另一别墅集中的七都岛，别墅同样大降价。
去年，华侨花园、岛中岛别墅园成交了多套别墅，总价在2200-3700万元不等，普遍较高峰时段跌了约1000万元，甚至更多（以上数据来源：温州豪宅）。
可以看出，别墅并不是不会跌，只是比其他住宅跌得更晚，但是一跌就是千万，从总价来看比其他住宅跌得更狠。
当然，从跌幅看，这些别墅较高峰时仅跌去约三分之一，甚至更少，比起那些腰斩甚至跌去三分之二的普通住宅，还是相对保值一些，依旧体现着其稀缺性。
03
这些别墅坚挺了这么久，为什么还是跌了？
其实，这些动则数千万的别墅，本身是一个非常小众的市场。别墅数量不多，但买得起的人同样不多。
此前，这些别墅几乎都被业主持有，极少挂牌出售，从而维持着其极高的价值。
而这些年，随着经济下行，当业主事业出现危机，就不得不将其自有住宅挂牌出售。
正如世纪锦绣园这套“王中王”别墅，就是受其企业经营困境影响。
不仅仅是这家房企，温州也有其他本土房企老板，将其自有住宅挂牌出售。
这些年受影响的不仅仅是房地产，而是各行各业，包括别墅、一线江景房等各种豪宅，挂牌量也越来越大。
以当前的经济形势，就连富豪也开始有了危机感，冲动型消费几乎绝迹，花钱行为更为理性，对价格的接受度自然更低。
可见，这些别墅的价格走势，一定程度上也是经济形势的晴雨表。
04
尽管“限墅令”没有解禁，别墅依旧不可再生，但“类别墅”的低密度住宅，正在大规模铺开。
前些年，联排、叠墅等产品依旧以“高低配”形式出现，小区并不纯粹，让别墅依旧保持着优势。
而近两年，容积率仅1.0出头的纯粹低密度住宅地块，开始大量出现，联排、叠墅产品供应持续增加。
尽管与别墅的独栋不能比，但这些联排、叠墅不断通过产品创新，实现对传统低密度住宅的颠覆。
比如，层高约6米的独立地下室、人车分流、奢华会所等，这都是老一代别墅所不具备的。
还有一些联排产品，在设计上比较精巧，也能做到接近别墅的感觉。
比起传统别墅的欧式风格，如今的年轻一代，也更青睐全新低密度产品的中式、现代等风格。
当一些规模较小、门槛不高的低容积率地块挂牌，一些富豪还联手竞拍，按自己意愿建设。
尽管别墅还有独栋优势，但还是老了，部分没有地下室、人车不分流、缺乏会所等，显得有些跟不上时代了。
而有些别墅，经过业主的擅自改造，与周边其他别墅不一样，影响了小区形象，被人吐槽“农房”。
在此情况下，一部分原先有意向买别墅的富豪，也转向了这些全新的低密度住宅。
当这些低密度产品总价停留在1000万元左右，甚至更低，这些老去的别墅，其三四千万甚至五六千万的总价，自然很难挺得住。
今后，这类低密度住宅还会继续增加。当房源总量增加，开始面向中产阶级，价格仍不排除继续下探的可能性。
同时，老城区或许会出现一些低密度形式的风貌别墅，让这些房子变得有故事，有底蕴，同样会对富豪产生吸引力。
尽管别墅能凭借独栋优势维持高价，但很难再像此前那样遥遥领先。
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